Trotz Zinswende: Wohnungen und Häuser werden noch teurer
«Der Schweizer Eigenheimmarkt zeigt sich völlig unbeeindruckt von der Zinswende.» So lautet das Fazit der am Donnerstag veröffentlichten Immobilien-Studie der Raiffeisen. So sind die Preise im zweiten Quartal auch nach dem Zinsanstieg bei den längerfristigen Hypotheken weiter gestiegen: Einfamilienhäuser haben sich um 1,3 Prozent verteuert, Stockwerkeigentum gar um 3,5 Prozent. Raiffeisen führt dies zurück auf das «äusserst dünne Angebot».
Allerdings wirkten sich die gestiegenen Zinsen darauf aus, welches Finanzierungsprodukt gewählt wurde. So seien die unverändert günstigen Saron-Hypotheken derzeit so gefragt wie nie zuvor, heisst es weiter. Das dürfte den meisten Banken nicht gefallen. Ihnen wird nachgesagt, ihren Kunden und Kundinnen lieber Festhypotheken zu vermitteln, da diese besser für sie besser planbar sind.
Im Ausland immerhin keine Todesspirale
Anders als in der Schweiz sieht es international aus: die Aussicht auf eine Zinswende hat durchaus Wirkung gezeigt.«Dem weltweiten Immobilienboom geht die Luft aus», titelte unlängst der britische «Economist» und fragte gar nicht mehr, ob die Preise nun fallen werden oder doch nicht? Die Frage war nur noch: «Wo werden die Preise am stärksten fallen?»
In den USA und in Grossbritannien sei mit einem «moderaten» Rückgang der Immobilienpreise von 5 bis 10 Prozent zu rechnen, beruft sich der «Economist» auf Analysten der Beratungsfirma Capital Economics. In Australien und Schweden könnte der Rückgang bis zu 15 Prozent betragen. Minus 20 Prozent seien es in Kanada und Neuseeland, diese Länder seien am anfälligsten. Immerhin sei nicht damit zu rechnen, dass eine «Todesspirale» einsetzen werde. Das werde verhindert durch eine Knappheit an Eigenheimen.
Mieten werden ansteigen
Schlechte Nachrichten hat das Finanzinstitut für alle Mieterinnen und Mieter: Auf dem Mietwohnungsmarkt stehen die Zeichen laut Raiffeisen auf Knappheit – dies nach Jahren des Überangebots. Die Bank erwartet einen Rückgang der Leerwohnungsziffer auf unter 1,3 Prozent. «Deutlich anziehende Angebotsmieten sind somit nur noch eine Frage der Zeit», wird Raiffeisen-Chefökonom Martin Neff in der Mitteilung zitiert.
Das Problem: Die Immobilienbranche hat bisher nicht mit einer höheren Wohnungsproduktion reagiert. «Die noch vorhandenen Leerstandreserven werden bald erschöpft sein. Denn die Nachfrage durch Zuwanderung, Individualisierung und demografische Alterung steigt weiter, während gleichzeitig immer weniger neue Wohnungen gebaut werden», so Neff. Solange die Mieten nicht kräftig ansteigen, fehlen gemäss Studie im aktuellen Marktumfeld die Anreize, noch mehr Wohnungen zu bauen.
Vom Gesuch bis zur Bewilligung braucht es immer mehr Zeit
Ein weiteres Problem ortet die Raiffeisen bei der geforderten Verdichtung, die nur «gemächlich» voran schreitet. Grund seien «hohe Hürden»: Die Baukosten von Projekten mit höherer Dichte seien deutlich höher als bei einem Neubau auf grüner Wiese. Hinzu kämen «strenge, unflexible und uneinheitliche» Bau- und Zonenordnungen sowie «eine sehr liberale Einsprachepraxis».
Dies erhöhe den Planungsaufwand für Projekte mit hohem Verdichtungspotenzial und führe zu immer grösseren administrativen Aufwänden, sagt Neff. So habe sich beispielsweise die durchschnittliche Dauer vom eingereichten Baugesuch bis zur erteilten Baubewilligung von Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen in den letzten 20 Jahren von 92 Tagen auf 150 Tage «deutlich erhöht».
(André Bissegger und Niklaus Vontobel, Aargauer Zeitung)